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2010年9月27-30日，第二十五届泛太平洋房地产估价师与咨询师会议在印尼巴厘岛举行，在这短短的四天中，来自美国、韩国、日本、新加坡、澳大利亚、中国及台湾地区的估价师及本人做了主题发言，并进行了多场小组讨论，内容涉及融资估价、折现现金流法、损害资产评估、公共部门资产和基建评估、绿色建筑评估与咨询、评估模型、土地征用评估、无形价值评估和缺乏流动性折扣率等方面。本人对绿色建筑评估与咨询方面有较大的兴趣和感触，现结合我国绿色建筑发展状况及其房地产评估状况，就绿色建筑评估所涉及的问题、经验借鉴及建议方面作简要论述。
近年来，在应对全球气候变化危机背景下，发展节能环保的绿色建筑、实现可持续发展，已经成为房地产业未来发展的趋势。据欧洲建筑师协会统计测算，传统建筑全过程使用了50%的能源、42%的水资源、50%的原材料，导致了50%的空气污染、42%的温室效应，产生48%的固体废物，而目前建筑能耗约占我国社会总能耗的30%左右。虽然我国绿色建筑刚刚起步，但是未来绿色建筑将有很大的发展空间。如何充分认识绿色建筑的价值，科学评估绿色建筑的价格，是房地产评估机构和房地产估价师面临的重要课题。因此，绿色建筑的价值评估在我国既有广阔的前景，同时也面临着诸多问题。
一、绿色建筑评估面临的问题
根据《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）的定义，绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度的节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。绿色建筑的核心在于其“绿色”特征：节约能源和资源、保护环境和减少污染，实现可持续发展。绿色建筑是个新事物，对绿色建筑的评估也面临种种问题和困难：
1.绿色建筑的价值难以量化和体现。
据了解，在美国绿色建筑评估优先选用的评估方法是市场比较法，其次是收益法，另外也可以采用成本法。由于在美国绿色建筑已逐渐普及，相关机构积累了众多市场数据资料，因此用上述评估方法可以合理的确定绿色建筑的价值。但是，对于我国来说，绿色建筑评估属于非常态的房地产价值评估，对于这类房地产，评估难点在于所需市场数据严重缺乏，这将直接影响评估价值的准确性。例如，市场比较法中，可作为可比案例的绿色建筑项目成交案例很少；收益法中，绿色建筑的特征要素所带来的增值收益很难量化和确定；成本法中则很难确定绿色建筑的各项客观成本。另外，还有一系列关键的技术问题亟待解决。例如，在评估中，如何界定和度量能源节约等“绿色”特征，如何界定绿色产品的当前成本、重置成本等等。
2.全社会对绿色建筑的认识不够。
目前人们对绿色建筑的认识还存在不少误区，例如：绿色建筑就是高绿化、大景观的奢侈建筑，或者要采用大量高科技(太阳能、“恒温恒湿”等)，会造成高成本，更有甚者认为这不过是开发商的又一轮概念炒作的噱头。实际上，绿色建筑的内涵很丰富，不仅是注重绿化，而是生态住宅、节能建筑、环保住宅、健康住宅的和谐统一体。它提倡采用对自然破坏最小的方式、简单可行的技术，来创造遮风挡雨，冬暖夏凉的宜居环境。虽然绿色建筑相对于普通建筑的一次性投入更大，有关专家认为，绿色建筑的成本会比非绿色建筑高2%左右，但却能在建筑物的有效寿命期内节省下约20%的长期维修成本。另外，绿色建筑的水电成本也比一般建筑低。因此，从综合生态效益、居住舒适度考虑，绿色建筑更具性价比。
3.整个绿色建筑市场发展还不成熟，相关的法律法规需要进一步完善。
近年来，虽然我国加大了在绿色环保、节能减排方面的宣传教育，但是实质性有效的鼓励措施还不够，真正的绿色建筑在我国还很少见。此外，虽然我国建设部在200[FS:PAGE]6年公布了《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006），但是大多以定性的描述为主，缺乏定量的、可操作性强的绿色建筑评价标准。
绿色建筑评估在我国刚刚起步，技术规范不完善，积累的有益经验较少，应该特别注意借鉴国际上许多成熟的经验和做法。
二、国际上绿色建筑评估研究的最新进展
目前，各国的评估行业均认识到绿色建筑评估的重要性和紧迫性，纷纷积极探索相应评估方法的科学运用，力求科学充分体现绿色建筑的价值。
1.美国评估学会（AI）
2008年6月，美国评估学会在美国新泽西州第一次召开了有关绿色建筑评估的研讨会(AnIntroductiontoValuingGreenBuildings)。这次研讨会上大家踊跃发表了绿色建筑的定义、LEED认证相关的市场认知、经济方面的优点、风险控制等方面观点，探讨了成本法、收益法和市场比较法的适用范围和试算价格调整时应注意事项等方面内容。此后又在华盛顿、三藩市等7个城市连续召开了以居住用绿色不动产评估为对象的研讨会(ValuationofGreenResidentialProperties)，促进了美国绿色建筑评估业务的迅速普及。
2.温哥华评估会议(VancouverValuationSummit)
2007年3月，以大不列颠哥伦比亚(BC：BritishColombia)、英国皇家特许测量师学会(RICS)、美国评估学会(AI)等评估协会为主要参与单位，在加拿大温哥华召开了评估会议(VancouverValuationSummit)。会议的主要议题是，协调考虑环境因素和可持续发展价值评估，并达成了2010年底之前以“温哥华估价协议”形式制定统一评估基准的意向。此次会议的主要成果是，与其一味的等待市场上逐步、缓慢的自然形成可持续价值，还不如现在主动构建评估基准的平台。
3.澳大利亚绿色建筑委员会
澳大利亚绿色建筑委员会(GBCA)发表了一份报告书，重点说明了要取得“绿色之星”（GreenStar）认证时，绿色大厦如何影响不动产，如何正确使用评估方法等应对措施。其中指出，跟踪采访50名占全澳洲总资产30％的，约850亿美元的不动产所有者、估价师和开发商等后发现，绝大部分人都愿意为取得GreenStar认证而追加投资。报告还确认了已经取得“绿色之星”（GreenStar）认证的8栋绿色大厦减少费用和还原利率的研究结果。
4.日本不动产鉴定协会
日本可持续发展大厦国际投资集团(CASBEEPA)和日本不动产鉴定协会调查研究委员会环境附加值组（WorkingGroup）从2007年开始共同探讨提高CASBEEPA和不动产评估之间的连续性问题。财团法人建筑环境节能机构(IBEC)于2009年8月以暂行办法的形式公开发布了CABEE不动产评估选项(menu)，并广泛征求各界意见，拟于2010年整理修改后正式发布。
三、发展我国绿色建筑评估咨询业务的建议
据住房和城乡建设部的统计数据，到2009年底，我国累计建成节能建筑面积40.8亿平方米，仅占城镇建筑面积的21.7%。由此可见，我国的绿色建筑还有很大发展潜力，相应的评估、咨询业务也大有可为。今后应主要从以下几方面着手推动：
1.加强评估行业的内部研讨，明确绿色建筑评估要点，完善相关评估技术标准
未来市场上会涌现更多的绿色建筑咨询业务，应该加强评估行业的内部研讨工作，提高行业内部对绿色价值的认知度。为了准确评估绿色价值，应利用可判断的评估价格形成因素，借鉴国外经验和相关数据资料，将绿色建筑与普通建筑相互比较，探讨具有潜在附加值的绿色价值，明确绿色建筑的评估要点。详细分析绿色建筑评估要点对建筑成本、收益以及市场价格的影响，完善相关评估技术标准，使房地产评估方法在绿色建筑的评估过程中能够科学充分地体现其价值。根据台湾等地的研究，收益法比传统的其他评估方法更适合于评价绿色建筑。此外，估价师在评估绿色建筑价值时需要参考体现绿色建筑要点的[FS:PAGE]相关工程专家的报告成果，因此有必要与其他行业专家加强合作。
2.加强国内外绿色建筑案例及相关数据资料的收集
要想合理的量化和体现绿色建筑的价值，还有赖于绿色建筑案例及相关数据资料的收集。例如，搜集国内外关于影响绿色建筑价格的因素和租金、能源费用、维护费用、现金流量等方面的案例和资料。
3.大力推广绿色生活理念，促进绿色建筑市场快速发展。
政府应通过推广计划、提供政策支持和宣传引导等方式，在全社会大力推广普及绿色生活理念。要让公众普遍认识到，绿色建筑是全世界正在推行的一种可持续发展的新兴建筑理念，是应对全球气候变化、实现可持续发展的重要手段。绿色生活需要绿色建筑，绿色建筑可能具有稍高一点的成本，但是却具有更高的附加值。建设部已经发布《绿色建筑评价标识管理办法》及《绿色建筑评价技术细则》，这将对绿色建筑的价值体现和推广普及起到很大的促进作用。
总之，作为房地产估价师，我们应该有一定的前瞻性，有义务和责任合理量化和科学体现绿色建筑的客观价值，让绿色建筑更受重视，更加普及，从而为社会的可持续发展做出房地产估价师应有的贡献。( 责任编辑：管理员 ) |
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